相続税の土地評価は3ステップで！ ～宅地・畑・雑種地の評価単位を整理～
こんにちは、田中です。
土地の評価と聞くと、「1筆の宅地＝1単位」と思われがちですが、相続税は実際にはもっと複雑です。
たとえば、同じ所有者が隣接する宅地と畑を持っていた場合、評価方法によって相続税額に大きな差が出ることがあります。
今回は、土地評価の基本ルールを3ステップで整理します。
土地評価は3ステップで考える
- 地目ごとに評価
- 利用単位（権利単位）ごとに評価
- 取得単位ごとに評価
第1ステップ : 地目ごとに評価
地目とは？
土地の主な利用目的による区分で、登記事項に基づきます。
代表的な地目：宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地
基本原則
- 地目が異なる土地は原則別々に評価
- 現況と登記が異なる場合は、現況で判断
例外：一体評価が認められるケース
- 実際に一体で利用されている場合・・・自宅＋駐車場、マンション＋入居者専用駐車場など
- 一体で使っていなくても合理的と認められる場合（宅地は原則除く）・・・農地・山林・雑種地などが隣接し、形状や位置から一体評価が合理的とされる場合
ポイント
- 宅地を含む場合は、評価額の歪みを避けるため、原則「実際に一体利用されている場合のみ一体評価」となる
宅地比準方式について
- 農地や山林などを宅地換算して評価する方法
- 「宅地だったらいくらになるか」を基準に算定し、造成費・転用費・期間・法的制約を考慮して補正
- 宅地化が見込まれるほど評価額は高くなる
例：宅地の奥にある雑種地を庭や駐車場として利用している場合、一体評価が合理的と判断され、宅地比準方式でまとめて評価可能
生産緑地・現況評価のポイント
- 生産緑地は都市計画法・生産緑地法で守られた農地
- 固定資産税や相続税の優遇あり
- 相続税評価は原則「課税時期の現況」
- 「宅地にできる可能性」は原則反映しない
第2ステップ ：利用単位（権利単位）ごとの評価
- 同じ地目でも、権利者が異なる場合は別評価
- 例：自宅用地（妻）と貸宅地（第三者）
- 同じ所有者が自由に利用している場合はまとめて評価
- 例：自宅用地と自営業店舗用地
- 無償貸借（親族間の使用貸借など）は一体評価
第3ステップ ：取得単位ごとの評価
- 地目・権利単位が同じでも、取得者が異なる場合は別評価
- 例：宅地Aを妻が相続、宅地Bを長男が相続 → それぞれ別評価
まとめ
相続税の土地評価は、法律・実務・市場性を総合的に判断する必要があります。
- 地目→権利→取得者の順で整理
- 宅地を含む場合は合理的一体評価は原則NG
- 宅地比準方式で、農地・雑種地の価値も考慮
知っているか知らないかで評価額に数百万～数千万円の差が出ることもあります。まずは3ステップを意識して、自分の土地を整理してみましょう。
