相続でもらった土地、家賃から考えていませんか？
― 先に“引かれるもの”から逆算するという考え方 ―
こんにちは、田中 です。
不動産の相談を受けていると、多くの方が最初にこうおっしゃいます。
「この土地にアパート建てたら、だいたいどれくらい家賃が入りますか？」
もちろんとても大切な視点ではありますが、それより前に一度、立ち止まって考えてほしいことがあります。
家賃は「スタート」ではなく「結果」
「この土地から家賃はいくら取れそうか？」
相続で土地をもらったとき、
・アパートを建てようか
・戸建てを建てようか
・駐車場にしようか
つい、そこから考えてしまいがちですよね。でも順番を逆に考えた方が、実は合理的なこともあるってご存じでしょうか。
不動産の収支を考えるとき、家賃収入から必ず先に引かれるものがあります。
・修繕費や管理費などの経費
・空室による損失
・ローン返済など
つまり、家賃はそのまま手元に残るお金ではない、ということです。
必要な家賃を「逆算」する
家賃収入 ≒（手残りキャッシュフロー ＋ 返済額）÷（1 − 経費率 − 空室率）
細かい数字は置いておいて、「先に引かれるものを考えてから、家賃を見る」という発想です。
たとえば、
「毎月20万円くらいは欲しいな」
「返済は年間150万円くらいかな」
「そのためには、どれくらいの家賃収入が必要なんだろう？」
という視点です。
ここで初めて、土地の話に戻る
必要な家賃収入のイメージができると、次に自然とこんな疑問が出てきます。
・この土地の広さで、その家賃規模は現実的？
・そもそも、このエリアでその賃料は取れる？
土地と向き合う準備が整います。
出口をどう考えるか
不動産で、もう一つ重要なのが「出口をどう考えるか」です。
多くの場合、
・入口（建てる・買う）
・家賃・利回り
に意識が集中しがちですが、本当は、
出口が決まって、
初めて入口が決まる
と考えます。
・何年後に売るのか
・誰が買う想定か
・売却時に税金はどれくらいか
・相続時に換金できるか
この順番にそって考えていない不動産は、「持っている間は良かったけど、最後に大変だった」なんてことも！？
相続で受け取った土地は、選択肢がひとつではない
相続で土地をもらった場合、
・アパートを建てる
・戸建てを建てる
・駐車場として使うなど
どれが正解、ということはありません。
重要なのは、
・周辺の賃料相場
・エリアの特性
・人口の動き
・需要（単身？ファミリー？車社会？）
こうした現実条件と、「必要な手残り」がちゃんと噛み合うかどうかです。
「何を建てるか」より前に考えたいこと
「何を建てるか」よりも、「この土地は、どんな収入の取り方が現実的か」ここから考える方が、相続後の判断はずっと楽になると思っています。
家賃から考えるのではなく、手残りから逆算する。そのうえで、土地・エリア・相場を冷静に見る。
相続不動産を考えるときの、ひとつの整理の仕方として参考にしていただければ嬉しいです。
