高齢の親・転勤・同居… マイホーム売却・税金・控除・贈与の完全まとめ
こんにちは、田中 です。
高齢の親が施設に入所した、転勤で家族全員が引っ越した、親子で同居・別居を始めた・・・
こうした生活環境の変化をきっかけにマイホームを売却する場合、税務上の扱いは想像以上に複雑です。
ちょっとした判断ミスや勘違いで、本来使えるはずだった
- 3,000万円特別控除
- 小規模宅地等の特例
- 扶養控除・医療費控除・障害者控除
数百万円〜数千万円規模の税メリットを失うケースも、実務では珍しくありません。
こちらでは、マイホーム売却・相続・扶養・介護・贈与に関する実務ポイントを、2026年1月1日時点の税法制を前提に、分かりやすく整理します。
居住用財産の3,000万円特別控除とは
正式名称は、居住用財産の譲渡所得の特別控除（租税特別措置法35条）と言います。マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の条件を満たせば 最大3,000万円まで控除できる制度です。
この特例で最も重要なのは、「誰が・どのように住んでいた家か」という点です。
高齢の親が施設に入所した場合
空き家のまま売却するなら、原則問題なく使えます。
高齢や病気などを理由に、親が老人ホーム・介護施設等へ入所した場合には、一定の要件を満たせば入所後に住んでいなくても居住用財産として扱われる特例があります。
一般的な要件は次のとおりです。
- 入所前まで、本人（所有者）が居住していたマイホーム
- 入所後は、空き家のまま（第三者に貸していない、事業に使っていない）
- 住まなくなった日から、3年を経過する日の属する年の年末までに売却
- 建物を取り壊して更地で売却する場合も、一定要件を満たせば対象
これらを満たせば、「現在は住んでいないが、もともと居住用だった家」として、3,000万円特別控除が原則適用可能です。
家族（息子・娘など）が住んだ場合はNG
「空き家にしておくのはもったいないから、子どもが住んだ」実務で非常に多いのが、このケースです。
この場合、たとえ
- 無償で住んでいる
- 名義は親のまま
- 一時的なつもりだった
としても、親が施設に入所した後、子どもが生活拠点として住んだ時点でアウトです。税務上は、親の居住用ではなくなった→ 3,000万円控除は原則使えない と判断されます。
転勤の場合の扱い
単身赴任で家族が住み続ける場合
- 本人は転勤で単身赴任
- 配偶者や子どもが自宅に居住し続けている
この場合、家族の居住＝本人の居住と同視されるため、売却時に3,000万円控除は原則適用可能です。
転勤で家族全員が引越し、賃貸に出した場合
- 転勤で家族全員が転居
- その後、賃貸に出した
- 住まなくなってから3年以内に売却
この場合、3年以内であっても3,000万円控除は使えません。
理由は明確で、一度でも賃貸に出した時点で「居住用財産」ではなくなるからです。
- 短期間だから
- 定期借家だから
といった事情は、原則として関係ありません。
相続が発生した場合の注意点
小規模宅地等の特例
施設入所前に、
- 親子が同居していた
- 生計が一であると認められる
といった場合は、条件次第で 小規模宅地等の特例（評価額80％減）が使える可能性があります。
ただし注意点として、施設入所後に子どもがその家に住んでいた場合は、被相続人（親）の居住用宅地と認められない→ 原則として特例適用は難しい、と判断されるリスクが高くなります。
空き家特例（相続した空き家の3,000万円控除）
いわゆる「空き家特例」は、要件が非常に厳しい制度です。
主な条件は、
- 被相続人が 一人暮らし
- 相続開始直前に 誰も住んでいない
- 相続後、売却まで誰も住まない・貸さない
というものです。相続前に子どもが住んでいた場合は、生計一であっても原則適用不可です。
高齢の親を扶養にすることで使える控除（所得税）
1. 扶養控除（老人扶養親族）
年齢要件
- 70歳以上（昭和31年1月1日以前生まれ）
※かつては60歳以上でしたが、2026年時点では 70歳以上が老人扶養親族 です。
所得要件
- 合計所得 48万円以下
- 令和8年以降は 58万円以下 に改正予定
年金のみの場合、概算で 年金収入約158万円以下 が目安です。
控除額（同居・別居）
- 同居老親等：58万円
- 別居老親等：48万円
※いずれも、生計を一にしていることが前提です。
2. 医療費控除
- 同居・別居は不問
- 生計を一にしていればOK
対象となる費用：
- 医療費
- 介護費
- 通院交通費
- 施設費用（条件あり）
注意点：
- 親が自分で全額支払っている場合 → 合算不可
- 子が立替払い・仕送りしている場合 → 合算可
3. 障害者控除
- 要介護認定だけでは自動適用されない
- 多くの自治体で「障害者控除対象者認定書」が必要
控除額：
- 障害者：27万円
- 特別障害者：40万円
- 同居特別障害者：75万円
※扶養控除と併用可能（扶養に入れている場合）
親名義の家を子がリフォームした場合
- 建物名義：親
- リフォーム費用：子が負担
この場合、原則として親への贈与とみなされます。
主な回避・緩和策
- 出資割合に応じた 共有持分の設定
- 親から子への 立替精算
- 相続時精算課税制度の利用
- 110万円以内に分割
※工事総額が決まっている場合は否認リスクあり
まとめ
高齢の親・転勤・同居といった状況の変化によって、マイホーム売却・相続・控除・贈与の扱いは大きく変わります。
重要なのは、
- 誰が住んでいるか
- 生計が一かどうか
- 建物・土地の名義は誰か
この3点を事前に整理することです。それだけで、数百万円〜数千万円規模の税メリットを逃さずに済むケースも少なくありません。実際の適用可否は個別判断が必要ですが、「動く前に整理する」これが最大の節税対策です。
