借金（負債）して賃貸不動産購入すると、節税になるってホント！？
こんにちは、田中です。
借金をして賃貸不動産を買えば節税になるって、聞いたことはありますでしょうか。
これって、実は半分ホントで、半分ウソなんです。これは正しく理解しないと危険な誤解になる可能性があります。
節税になる「仕組み」は本当にあるのか？
【1】所得税・住民税の節税：ほぼホント
借金して賃貸不動産を購入すると、経費計上できる主なところは以下のとおりです。
- 金利利息
- 減価償却費
- 修繕費
仮に、不動産所得が赤字だとしても、他の所得と相殺（＝損益通算）することができます。
例えば、会社員の年収1,000万円の場合、不動産所得がマイナス200万円であれば、課税所得はおよそ800万円になります。この点だけを見れば、確かに節税効果はあると言えます。
【2】相続税の節税：一部ホント・一部ウソ
- 不動産（特に貸家）は、相続税評価額が時価より低く評価されることが多いです。
- 借金してアパートを建てると、債務控除（借金分を相続財産から差し引ける）に該当します。
これは理論上は確かに相続税の節税になると言えますが、以下のような注意点があります。
- 節税額よりも金利負担や空室リスクが上回ることがある。
- 評価額は下がっても、実際のキャッシュフローや残債は別問題。
- 節税だけが目的だと、収益性のない不動産を遺すことになり相続人が困るかも。
【3】譲渡所得税（売却時）の節税：むしろ逆、課税が増えることも
- 建物部分は減価償却により簿価が下がる（帳簿上ゼロ近くになる）。
- 将来売却する時に、譲渡益（売却価格−簿価−経費）が大きくなる。
つまり、今の所得税は節税できても、将来の譲渡所得税が大きくなることもあります。
結論
「節税になるから借金して不動産を買う」という発想は、目的と手段を逆にとらえているとも言えます。
- 本来の目的：資産形成、キャッシュフローの確保
- 節税はあくまで副産物であるべきです。
補足
【1】不動産所得を意図的に赤字（＝損益通算）にすることができ、他の所得と相殺できる
確かに「合法的な節税」として一部では活用されていますが、本業の収益を不動産の“赤字”でごまかしているという側面があるため、持続的な資産形成にはされてないと言えます。なぜなら、たとえ税金が減っても、結局、赤字＝お金が出ていっている状態であることは変わりはないからです。
【2】節税だけが目的だと、収益性のない不動産を遺すことになると相続人が困る
不動産投資は、①入口 ②期中の損益 ③出口 3つを分析することで効率を読み解くことができます。
- 入口 ・・・初期投資額 （いくら最初に自己資金を投資したのか）
- 期中の損益 ・・・途中のキャッシュフロー
- 出口 ・・・最後の売却損益
つまり、賃貸不動産投資を考えるとき、不確定要素（将来の売却価格や所有期間など）も加味してシュミレーションした結果、プラスの利回りがでると判断ができるのであればGOなのです。仮に、プラスと判断ができない投資であれば行うべきではありません。
【3】相続時の「債務控除」≠「借入金利」 の意味
債務控除とは、相続税を計算する際に、被相続人の「借金や未払い金」を相続財産からマイナスできる制度のことです。
たとえば、
- 相続財産：1億円
- 借金（ローン残債）：5,000万円 ➡ 相続税の課税対象：1億円 − 5,000万円 = 5,000万円
この事例では、「借金そのものの元本」が債務控除の対象です。金利は控除の対象ではありません。
ローンの金利（利息）は、相続税の計算上、債務控除の対象にはなりません。ただし、既に発生している未払いの利息（未払利息）は、一定条件のもとで債務控除の対象になり得ます。
未払いの利息（未払利息）とは？
- 「未払い利息」の金額が確定しており、かつ相続発生時点までに発生していたものであれば、他の債務（例えば医療費未払いなど）と同様に控除できる可能性があります。
- ただし、金融機関から「未払い利息残高証明書」のような書類が必要になることもあるので、実務上は税理士や司法書士と連携するケースが多いです。
【債務控除OKな未払い利息の例】
- 返済期日が到来しているが、支払っていない利息
- 相続発生日（＝死亡日）までに発生した利息で、支払期日が到来しておらず未払いのもの
- 契約上、金額が確定しており、債務者（被相続人）に明確な支払義務があることが条件
まとめ
アパート建築などでローンを組んだ場合
→ 借入金利は経費（不動産所得の必要経費）として毎年計上できる
→ 元金返済分は経費にはならない
そして、
相続が発生した時
→ 借入元金の残高（ローン残債）は「債務控除」の対象になる
→ 借入金利の扱いは一定の場合のみ債務控除の対象
「ローンが残ってる＝全額債務控除できる」と思いがちですが、そう単純じゃないのが相続税の世界です。特に相続税は「発生していない将来の支出」は控除対象外という原則が厳格ですので注意が必要です。
仮に、ローン残債が残っているアパートを相続した人がどうするか？と言えば、元金部分は「債務控除」で相続税が軽減されますが、ローンの金利利息は、相続人が自分の財布から払う必要があるのです。つまり、税金の計算ではムシされるけど、現実の出費はあるという二重構造なってしまうのです。
「借金してアパート建てたら節税になると思ってたのに・・・とならないように慎重なご判断を。
