【令和6年改正】分譲マンションの相続税評価方法が変更されました ─ 戸建との不公平感を是正するための見直しとは!?
こんにちは、田中 です。
2024年（令和6年）から、分譲マンション（居住用区分所有財産）の相続税・贈与税の評価方法が大きく変わりました。
これまでの評価方法では、実勢価格と評価額の乖離が大きいことが問題とされており、特に都心の高層マンションなどに顕著でした。この乖離を是正するため、「区分所有補正率」を導入し、より市場価値に近い評価を行う制度へと改正されました。
戸建 vs 区分マンション ― 改正の背景にある“見えない格差”
たとえば、以下のようなケースがありました：
- 都心の新築タワーマンション（高層階）は実勢価格1億円超でも
相続税評価額は 3,000〜4,000万円台とかなり低く評価される - 一方で、同じ1億円でも 郊外の土地付き戸建ては、
土地評価がそのまま反映されるため、相続税評価額もほぼ1億円近く
つまり、資産額が同じでも納税額に数百万〜数千万円の差が出てしまう現状がありました。
このような構造は、いわゆるタワマン節税とも呼ばれ、課税の公平性が問われていたのです。
従来の分譲マンション評価方法
- 建物部分：固定資産税評価額
- 土地部分：路線価 × 敷地権割合
建物と土地をそれぞれ別の方法で評価し、合計額が課税評価額となっていました。
そもそも、区分建物ってなに？
区分建物とは、1棟の建物を構造上・利用上、独立した部分に分け、各部分ごとに登記が可能な建物のことです。
- 分譲マンション ： 〇区分建物
- 一棟賃貸マンション（全室貸し出し） ： ×区分建物ではない
- 二世帯住宅（親子・兄弟で上下階） ： △稀に区分登記されている建物もあるが、専有部分3以下等で除外されやすい
- 店舗＋住居の混合マンション ： 〇区分建物（住居部分のみ対象）
新制度の対象外となる建物
- 区分建物でない建物（一棟マンション（大家が1人）、テナントビル（1人の所有者が全フロア保有）など）
- 居住用でない部分（店舗・事務所・倉庫など）
- 低層住宅（総階数2階以下）
- 室数3以下で親族のみが使用している建物
- 借地権付きマンション（土地が定期借地権など）
評価の新ルール：区分所有補正率の導入とは？
新制度では、従来の評価額に加えて、4つの指標（A～D）をもとに補正率を計算し、実勢価格との乖離を補正します。
Step 1：今までのやり方での価額（元の価格）を出します。
- 建物部分（区分所有権）は：固定資産税評価額 × 1.0 → 例：4,000,000円
- 土地部分（敷地利用権）は：敷地全体の路線価評価額 × 自分の持分割合 → 例：10,500,000円
Step 2：そのマンションの特徴を元に「区分所有補正率」を出します。
以下4つの要素について、建物の特徴や敷地権の広さに応じて補正率を掛けて評価します。
- 項目 ： 評価への影響
- A：築年数（古いほどマイナス）： マイナス補正
- B：建物の総階数（高層ほどプラス）： プラス補正
- C：専有部分の所在階（高層階ほどプラス）： プラス補正
- D : 敷地持分の狭さ（狭いほどマイナス）： マイナス補正
それぞれ代入すると、
- 項目 : 値 説明
- A： 27年 × △0.033 ＝ △0.891 ・・・築27年なので結構古め
- B： 総階数11階 → 0.333(総階数指数÷33) × 0.239 ＝ 0.079 ・・・11階建ての中程度の規模
- C： 所在3階 → 3 × 0.018 ＝ 0.054 ・・・中層階なので少しプラス
- D： 敷地面積21㎡ ÷ 専有60㎡ ＝ 0.35 × △1.195 ＝ △0.419 ・・・土地の持分が狭めなのでマイナス
「評価乖離率」を計算します：
- 【計算式】 評価乖離率 ＝ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ 3.220
代入すると、
- 合計：評価乖離率 ＝ A (△0.891 )＋ B (0.079)＋ C(0.054) ＋ D(△0.419) ＋ 3.220 ＝2.043
Step 3：評価水準を出します。
- 評価水準 ＝ 1 ÷ 評価乖離率
これは単純に：
- 評価水準 ＝ 1 ÷ 評価乖離率(2.043) ＝ 0.489
評価水準が大きい（＝評価乖離率が小さい）ということは、価値の乖離が小さい、一方で、評価水準が小さい（＝評価乖離率が大きい）と、実勢価格との乖離が大きいという判断になります。
Step 4：区分所有補正率を確認します。
評価水準に応じて、3つのパターンに分かれます：
- 評価水準 ：区分所有補正率の決まり方
- 0.6未満 ：評価乖離率 × 0.6（補正あり）
- 0.6〜1.0 ：補正なし（従来どおり）
- 1.0超え ： 評価乖離率そのまま使う
今回は 評価水準 ＝0.489なので、「補正あり」：2.043 × 0.6 ＝ 1.2258（← これが補正率）
最終的な評価額：
この補正率を、先ほどの【建物】【土地】の評価額にかけます：
- 建物：4,000,000円 × 1.2258 ＝ 4,903,200円
- 土地：10,500,000円 × 1.2258 ＝ 12,870,900円
建物評価（積算法）
積算法とは、立地（都心 or 地方）に関係なく、「建物そのもの」に着目したコストベースの評価方法です。
たとえば、
- 建物の構造（鉄筋、木造など）
- 建築面積（延床面積）
- 使用材料
- 設備（エレベーター、冷暖房設備 等）
- 経年減価（築年数により減価）
土地評価（路線価方式）
相続税評価（＝課税評価）での土地の価額は、原則として路線価 × 面積で評価されます。
なので、建物と土地は評価方法が別軸になっています。
「評価乖離率（ABCD）」は「建物中心」？
A〜Cはすべて建物に関する指標ですが、Dのみは敷地権割合＝土地の要素です。
したがって、補正率は建物・土地の両方に掛けるものの、評価乖離率はやや建物寄りの設計になっています。
- 項目 評価対象 内容
- A ： 建物 築年数（古いとマイナス）
- B ： 建物 総階数（高層ビルだとプラス）
- C ： 建物 所在階（上階ほどプラス）
- D : 建物 敷地権割合（敷地の持ち分が小さいとマイナス）
区分所有補正率は、建物評価にも土地評価にもかかる？
区分所有補正率は、次の両方に乗じて最終評価額を算出します。
評価対象 ： 元の評価額 × 補正後の評価額
建物（区分所有権） ： 固定資産税評価額 × 1.0 × 補正率
土地（敷地利用権） ： 路線価評価 × 敷地持分 × 補正率
立地（都心 or 地方）は補正対象外
計算式には「立地」に関する要素は含まれていません。
しかし、都心部ほど実勢価格との乖離が大きくなる傾向があるため、補正率の導入によって一定の是正効果はあるものの、実態を完全に反映するわけではありません。
まとめ
令和6年以降、分譲マンションの相続評価は補正されやすくなりました。補正率により、従来より評価額が上がる（課税額が増える）ケースが多くなります。評価額は、物件ごとのスペック（築年数・階数・敷地割合など）に応じて異なるため、事前にシミュレーションしておくことが重要です。不動産や税金に関して気になる方は、専門家や税理士に早めにご相談ください。
